Abläufe und Verfahren

Für kleinere, bauaufsichtlich unbedenkliche Bauvorhaben benötigen Sie häufig keine Baugenehmigung. Das bedeutet nicht, dass Sie diese Bauvorhaben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften ausführen dürfen. Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich. 

1. Was sind baugenehmigungsfreie Vorhaben?

Baugenehmigungsfreie Vorhaben sind zum Beispiel Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 30 m³, Garagen bis 50 m² Brutto-Grundfläche, Änderungen an Bauteilen im Inneren von bestehenden Gebäuden, die keine Sonderbauten sind, und Abbrüche bis 300 m³ Bruttorauminhalt (BRI). In der Anlage der HBO finden Sie eine vollständige Auflistung aller baugenehmigungsfreien Bauvorhaben.

§ Rechtsgrundlage § 63 HBO i.V.m der Anlage

2. Welche Vorbehalte gibt es?

Ein Teil der baugenehmigungsfreien Vorhaben darf nur unter bestimmten Voraussetzungen ausgeführt werden. Diese sind unter einen sogenannten Freistellungsvorbehalt gestellt. Sie erkennen den Freistellungsvorbehalt in der Anlage zur HBO an dem Zusatz „unter dem Vorbehalt des Abschnitts V Nr. 1 (oder/und 2,3,4,5)“.

Vorbehalt Nr. 1: Mitteilung an die Gemeinde
Die Aufgaben  im Baufreistellungsverfahren werden von der jeweiligen Gemeinde wahrgenommen. So ist die Bauaufsicht des Landkreis Darmstadt-Dieburg nicht zu beteiligen, wenn ein baugenehmigungsfreies Bauvorhaben, das in der Anlage HBO unter dem „Vorbehalt des Abschnitts V Nr. 1“ steht, der Gemeinde mitgeteilt wird.

Der Mitteilung sind die erforderlichen und vollständigen Bauvorlagen beizufügen (siehe Punkt 4).

3. Welche Genehmigungen aus anderen Rechtsbereichen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben?

Da die Bauaufsicht das Bauvorhaben nicht in einem Genehmigungsverfahren prüft, sind die öffentlich- rechtlichen Vorschriften durch die Bauherrschaft selbst zu beachten und einzuhalten. Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.
Folgende Genehmigungen können unter Umständen zusätzlich für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden: 

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung 
• Sanierungsrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)
  
  

4. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen der Mitteilung eines baugenehmigungsfreien Bauvorhabens unter Vorbehalt 1 im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

5. Wann kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden?

Für Bauvorhaben gem. § 63 Anlage unter dem Vorbehalt 1 gilt:

Sie können mit dem Bau beginnen, wenn Sie von der Gemeinde eine Bestätigung erhalten haben, dass kein Baugenehmigungsverfahren für Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden muss.

Ein Baubeginn ist auch dann möglich, wenn Sie innerhalb von zwei Wochen keine Erklärung der Gemeinde über die Erforderlichkeit eines Baugenehmigungsverfahrens erhalten haben.

Die 2-Wochenfrist beginnt mit dem Eingang Ihrer Kenntnisgabe und aller erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde. Den Beginn der Frist können Sie der Eingangsbestätigung entnehmen.

Bei sonstigen baugenehmigungsfreien Vorhaben gilt keine Frist.

Bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind, können ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn diese Bauvorhaben uneingeschränkt dem Bebauungsplan, der HBO und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen. 

Für ein Bauvorhaben, das alle Anforderungen der Genehmigungsfreistellung erfüllt, sieht der Gesetzgeber die Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde vor. Die Bauaufsicht prüft die mitgeteilten Bauvorhaben nicht. Sie kann aber innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklären, dass auch für ein genehmigungsfreigestelltes Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Erklärt sie dies nicht innerhalb eines Monats, können Sie mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.

Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich. 

Wenn Sie gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen und die Erleichterungen zum Bauen missbrauchen, riskieren Sie viel. Sie müssen damit rechnen, dass die Bauaufsicht einen Baustopp oder andere Verfügungen (z.B. Beseitigungsanordnungen, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagungen) erlässt. Darüber hinaus ist die Verhängung von Bußgeldern vorgesehen, die bis zu 500.000 € betragen können.

Ordnungswidrig verhält sich beispielsweise, wer ein Bauvorhaben, das nach § 64 HBO mitteilungspflichtig ist, nicht der Bauaufsicht meldet. Eine Ordnungswidrigkeit begeht aber auch der, der ein genehmigungsfreigestelltes Bauvorhaben zwar mitgeteilt, die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung aber nicht einhält oder abweichend von den angezeigten Bauvorlagen ausführt.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei den Mitarbeitenden der Bauaufsicht.

1. Für welche Bauvorhaben kommt die Genehmigungsfreistellung in Betracht?

Für die Genehmigungsfreistellung kommen folgende Bauvorhaben in Betracht:

• bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind,
• Nebenanlagen und Nebengebäude zu den oben aufgeführten Bauvorhaben.

Die Genehmigungsfreistellung findet bei dem Abbruch baulicher Anlagen keine Anwendung. 
Sonderbauten sind gemäß § 53 HBO bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, sie sind aufgelistet unter § 2 Absatz 9 HBO.
§ Rechtsgrundlage für die Genehmigungsfreistellung: § 64 HBO

2. Welche Voraussetzungen müssen genehmigungsfreigestellte Bauvorhaben erfüllen?

Die Genehmigungsfreistellung tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Voraussetzung 1: Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Voraussetzung 2: Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhabenplans in allen Teilen

Voraussetzung 3: Die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches ist gesichert.

Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss der HBO und den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.

Voraussetzung 5: Die Bauaufsicht darf innerhalb 1 Monats nicht erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder das Vorhaben nach § 15 Abs.1 Satz 2 des Baugesetzbuches vorläufig untersagt wird.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht.

3. Wahlmöglichkeit

Wenn Sie wünschen, dass Ihr Bauvorhaben, das eigentlich der Genehmigungsfreistellung zuzuordnen wäre, in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden soll, können Sie erklären, dass für Ihr Vorhaben das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren oder das Vollverfahren durchgeführt werden soll.
Diese Erklärung erfolgt durch eine entsprechende Angabe auf der Rückseite des Bauantragsformulars BAB 01 aus dem Bauvorlagenerlass 2018 (Anlage 1, Nr 1.)

4. Bauvorlageberechtigung

Sowohl für die Mitteilung von genehmigungsfreigestellten Vorhaben als auch für einen Bauantrag müssen Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein. Geeignet sind Entwurfsverfasser grundsätzlich dann, wenn sie die nachfolgenden Anforderungen erfüllen.

Kleine Bauvorlageberechtigung

Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes sind berechtigt, Mitteilungen von genehmigungsfreigestellten Vorhaben und Bauanträge einzureichen für

• Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche
• eingeschossige gewerbliche Gebäuden bis max. 200 m² Bruttogeschossfläche und 3 m Wandhöhe
  
• kleinere landwirtschaftliche Betriebsgebäude der Gebäudeklassen 1-3 bis 200 m² Brutto- Grundfläche des Erdgeschosses
  
• Garagen bis 200 m² Nutzfläche
  
  

Große Bauvorlagenberechtigung

Für größere Bauvorhaben sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage : § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

5. Welche Genehmigungen aus anderen Rechtsbereichen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben?

Da die Bauaufsicht das Bauvorhaben nicht in einem Genehmigungsverfahren prüft, sind die öffentlich- rechtlichen Vorschriften durch die Bauherrschaft selbst zu beachten und einzuhalten. Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht.

Folgende Genehmigungen können unter Umständen zusätzlich für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden: 

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung 
• Sanierungsrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)
  
  

6. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen der Mitteilung einer Genehmigungsfreistellung im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

7. Wann kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden?

Sie können mit dem Bau beginnen, wenn Sie von der Bauaufsicht eine Bestätigung erhalten haben, dass kein Baugenehmigungsverfahren für Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden muss. Ein Baubeginn ist auch dann möglich, wenn Sie innerhalb eines Monats keine Erklärung der Bauaufsicht über die Erforderlichkeit eines Baugenehmigungsverfahrens erhalten haben.

Die 1-Monatsfrist beginnt mit dem Eingang Ihrer Mitteilung und aller erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsicht. Den Beginn der Frist können Sie der Eingangsbestätigung entnehmen.

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Bauanzeige für ein freigestelltes Vorhaben?

Will die Bauherrschaft mit der Ausführung des Vorhabens mehr als drei Jahre, nachdem die Wartefrist zur Forderung eines Bauantrages verstrichen oder nachdem die Freistellungserklärung der Bauaufsicht zugegangen ist, beginnen, muss das Vorhaben, wie vorstehend beschrieben, erneut angezeigt werden.

Alle Bauvorhaben, die keine Sonderbauten sind, können in dieser Verfahrensart geprüft werden, soweit sie nicht genehmigungsfrei gemäß § 64 HBO gestellt sind.
Durch eine eingeschränkte Prüfung des Bauvorhabens, die sich im Wesentlichen auf das Planungsrecht konzentriert, kann die Entscheidung über die Baugenehmigung innerhalb kurzer Zeit getroffen werden. 
Diese Verfahrenserleichterungen erhöhen jedoch die Anforderungen an die Bauherrschaft. Diese ist zwar verpflichtet, wichtige Bereiche ihres Bauvorhabens wie Statik und Brandschutz durch qualifizierte Private (z. B. Sachverständige) prüfen zu lassen. Für die Einhaltung anderer Vorschriften, insbesondere des Nachbarrechts, ist sie aber selbst verantwortlich. Verstöße gegen solche Vorschriften können Verfügungen der Bauaufsicht (z.B. Baustopp, Beseitigungsanordnungen) zur Folge haben.

1. Welche Vorhaben werden im Vereinfachten Verfahren geprüft?

Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind (siehe § 2 Absatz 9 HBO), sind dann im Vereinfachten Verfahren zu prüfen, wenn der Bau außerhalb des Bereichs eines qualifizierten oder vorhabensbezogenen Bebauungsplans liegt, oder die Festlegungen eines qualifizierten Bebauungsplans nicht einhält, die Erschließung nicht gesichert ist oder bauordnungsrechtliche Abweichungen bzw. planungsrechtliche Befreiungen oder Ausnahmen erforderlich sind.
§ Rechtsgrundlage für das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren: § 65 HBO

Sonderbauten sind gemäß § 53 HBO bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, sie sind aufgelistet unter § 2 Absatz 9 HBO.

2. Genehmigungsdauer

Die Genehmigungsdauer beträgt unter der Voraussetzung des Eingangs vollständiger Antragsunterlagen maximal drei Monate. Die Einreichung vollständiger Bauvorlagen wird von der Bauaufsicht schriftlich bestätigt. Die Prüfungsfrist kann von der Bauaufsicht aus wichtigem Grund bis zu zwei Monaten verlängert werden. Hat die Bauaufsicht in dieser Zeit keine Entscheidung über den Bauantrag getroffen, gilt die Baugenehmigung fiktiv als erteilt.

3. Was wird im Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft?

Im Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden nur die Vorschriften des Baugesetzbuches und Vorschriften, die aufgrund des Baugesetzbuches erlassen wurden (planungsrechtliche Vorschriften wie beispielsweise die Baunutzungsverordnung, Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen) sowie von der Bauherrschaft beantragte bauordnungsrechtliche Abweichungen geprüft.

4. Wahlmöglichkeit

Sie können erklären, dass Ihr Bauvorhaben, das eigentlich dem Vereinfachten Verfahren gemäß § 65 HBO zuzuordnen wäre, im Vollverfahren nach § 66 HBO geprüft werden soll.
Diese Erklärung erfolgt durch eine entsprechende Angabe auf der Rückseite des Bauantragsformulars BAB 01 aus dem Bauvorlagenerlass 2018 (Anlage 1, Nr. 1).

5. Bauvorlageberechtigung

Sowohl für die Mitteilung von genehmigungsfreigestellten Vorhaben als auch für einen Bauantrag müssen Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein. Geeignet sind Entwurfsverfasser grundsätzlich dann, wenn sie die nachfolgenden Anforderungen erfüllen.

Kleine Bauvorlageberechtigung

Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes sind berechtigt, Mitteilungen von genehmigungsfreigestellten Vorhaben und Bauanträge einzureichen für

• Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche
• eingeschossige gewerbliche Gebäuden bis max. 200 m² Bruttogeschossfläche und 3 m Wandhöhe
  
• kleinere landwirtschaftliche Betriebsgebäude der Gebäudeklassen 1-3 bis 200 m² Brutto- Grundfläche des Erdgeschosses
  
• Garagen bis 200 m² Nutzfläche
  
  

Große Bauvorlagenberechtigung

Für größere Bauvorhaben sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage : § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

6. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben?

Über die Baugenehmigung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung 
• Sanierungsrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)
• Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeitsstättenverordnung (Der Arbeitsschutz wird im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft. Dennoch sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauvorlagenerlass, Anlage 3, Nr. 1.

7. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Bauantrag des Vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wurde.

Die Baugenehmigung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden. Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Bau­genehmi­gung bei der Bauaufsicht eingeht.

§ Rechtsgrundlage: § 74 Abs. 7 HBO

Das Vollverfahren nach § 66 ist grundsätzlich vorgesehen für Sonderbauten und Abbrüche. Diese Verfahrensart kann aber auch von Bauantragstellern gewählt werden, deren Bauvorhaben eigentlich in der Genehmigungs­freistellung oder als vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zu prüfen ist, die aber die Sicherheit einer umfassenden Prüfung wünschen.

Im Gegensatz zum Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird neben der bauplanungsrechtlichen Prüfung auch eine umfangreiche bauordnungsrechtliche Prüfung durchgeführt.

Dieses Kapitel behandelt das Verfahren, wenn Bauantragsteller durch eine Erklärung das Vollverfahren nach § 66 HBO gewählt haben. Zu Sonderbauten und Abbrüchen finden Sie eigene Kapitel.

1. Welche Vorhaben werden im Vollverfahren geprüft?

Das Vollverfahren wird durchgeführt für Sonderbauten und Abbrüche. Das Vollverfahren wird auch auf Wunsch der Antragsteller durchgeführt.

2. Genehmigungsdauer

Die vorgesehene Genehmigungsdauer im Vollverfahren beträgt mit Ausnahme der Sonderbauten maximal 3 Monate, wenn keine Verlängerung erfolgt. Allerdings hat der Fristablauf keine Rechtsfolgen.

3. Was wird bei Nichtsonderbauten im Vollverfahren geprüft?

Im Vollverfahren findet eine umfangreiche bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Prüfung statt. Im Bauordnungsrecht wird die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der Hessischen Bauordnung sowie nach Vorschriften aufgrund der Hessischen Bauordnung beurteilt.

Nicht geprüft werden die bautechnischen Nachweise der Standsicherheit, des Wärme- und des Schallschutzes, des vorbeugenden Brandschutzes sowie des Nachweises für die Energieerzeugungsanlagen.

Für Sonderbauten gemäß § 2 Abs. 9 HBO gelten eigene Regelungen.

Im Bauplanungsrecht werden die Vorschriften des Baugesetzbuches und die Vorschriften, die aufgrund des Baugesetzbuches erlassen wurden (planungsrechtliche Vorschriften wie beispielsweise die Baunutzungsverordnung, Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen), geprüft.

Auch das sonstige öffentliche Recht ist Gegenstand des Vollverfahrens, mit Ausnahme der Rechtsgebiete, in denen ein eigenes Genehmigungsverfahren vorgeschrieben ist (z. B. Arbeitsschutz, Gaststättenrecht). Eine vollständige Auflistung der im Vollverfahren zu prüfenden Rechtsgebiete finden Sie in den Handlungsempfehlungen zur HBO, Anlage.

4. Bauvorlageberechtigung

Kleine Bauvorlageberechtigung

Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes sind berechtigt, Mitteilungen von genehmigungsfreigestellten Vorhaben und Bauanträge einzureichen für

• Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche
• eingeschossige gewerbliche Gebäuden bis max. 200 m² Bruttogeschossfläche und 3 m Wandhöhe
• kleinere landwirtschaftliche Betriebsgebäude der Gebäudeklassen 1-3 bis 200 m² Brutto- Grundfläche des Erdgeschosses
• Garagen bis 200 m² Nutzfläche

Große Bauvorlagenberechtigung

Für größere Bauvorhaben sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage : § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

5. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben?

Über die Baugenehmigung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung 
• Sanierungsrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)
  
• Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeitsstättenverordnung (Der Arbeitsschutz wird im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft. Dennoch sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.
  
  Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauvorlagenerlass, Anlage 3, Nr. 1.
  
  
  

7. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Bauantrag des Vollverfahrens im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung

Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise

Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung

Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wurde.

Die Baugenehmigung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden. Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Baugenehmigung bei der Bauaufsicht eingeht.

Für Sonderbauten ist ausschließlich das Vollverfahren vorgesehen.

An Sonderbauten können erhöhte Anforderungen gestellt, aber auch Erleichterungen zugelassen werden. Dies hängt von den Besonderheiten eines Sonderbaus ab. Für spezielle Sonderbauten wie z.B. Hochhäuser, Schulen oder Krankenhäuser bestehen besondere Verordnungen oder Richtlinien, denen die Anforderungen für diese Sonderbautypen entnommen werden können („geregelte Sonderbauten“).

1. Welche Bauvorhaben gelten als Sonderbauten?

Wann ein Gebäude ein Sonderbau ist, können Sie § 2 Abs. 9 HBO entnehmen.Unter anderem sind dies:

• Hochhäuser ab 22 m Höhe,
• Gebäude mit mehr als 1.600 m² Bruttogrundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung (außer Wohngebäude),
• Büro- und Verwaltungsgebäude mit über 3000 m² Brutto-Grundfläche,
• Versammlungsstätten, die mehr als 200 Besucher fassen,
• Krankenhäuser und sonstige Anlagen zur Unterbringung oder Pflege von Kindern, alten, kranken, behinderten oder aus anderen Gründen hilfsbedürftigen Personen,
• Tageseinrichtungen für Kinder mit dem Aufenthalt von Kindern dienenden Räumen außerhalb des Erdgeschosses,
• Schank- und Speisegaststätten mit insgesamt mehr als 120 m² Bruttogrundfläche der Gasträume oder mit nicht im Erdgeschoss liegenden Gasträumen von insgesamt mehr als 70 m² Bruttogrundfläche,
• Beherbergungsbetriebe mit mehr als 30 Gastbetten,
• Spielhallen mit mehr als 150 m² Bruttogrundfläche,
• Schulen,
• Flughafen,
• Verkaufsstätten mit mehr als 2000 m² Brutto­grund­fläche,
• Nebenanlagen und Nebengebäude für Sonderbauten,
• bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist.
  
  
  

2. Genehmigungsdauer

Für Sonderbauten ist keine maximale Genehmigungsdauer vorgeschrieben. In der Praxis werden in den meisten Fällen mit guter Vorbereitung durch die Antragsteller 3 Monate nicht überschritten.

3. Was wird bei Sonderbauten geprüft?

Sonderbauten werden im Vollverfahren geprüft, in dem die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Vorschriften des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts beurteilt wird.Neben den Vorschriften des Bauordnungsrechts, des Bauplanungsrechts und dem sonstigen öffentlichen Recht sind die speziellen Sonderbaurichtlinien und -verordnungen zu beachten.Folgende Sonderbaurichtlinien und -verordnungen sind zurzeit in Kraft:

• Muster-Richtlinie über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (Muster-Hochhaus-Richtlinie - MHHR)
• Muster-Beherbergungsstättenverordnung
• Muster-Industriebaurichtlinie
• Muster-Schulbau-Richtlinie
• Muster-Verkaufsstättenverordnung
• Muster-Versammlungsstättenverordnung

Darüber hinaus ist für Großgaragen über 1000 m² Nutzfläche die Garagenverordnung zu beachten, für Feuerungsanlagen über 350 kW Nennwärmeleistung gelten die Vorschriften die Feuerungsverordnung.Im Gegensatz zu allen sonstigen Bauvorhaben wird bei Sonderbauten der Brandschutz und die Standsicherheit von der Bauaufsicht oder von ihr beauftragten Sachverständigen geprüft.

4. Bauvorlageberechtigung

Große Bauvorlagenberechtigung

Für Sonderbauten sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage: § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

5. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie über die Baugenehmigung hinaus für Ihr Bauvorhaben?

Über die Baugenehmigung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung
• Sanierungsrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)
• Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeitsstättenverordnung (Der Arbeitsschutz wird im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft. Dennoch sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

7. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Bauantrag für Sonderbauten im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wurde.

Die Baugenehmigung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden. Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Baugenehmigung bei der Bauaufsicht eingeht.

§ Rechtsgrundlage: § 74 Abs. 7 HBO

Dieses Kapitel gibt Ihnen einen Überblick über die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren zum Thema Werbeanlagen. 

1. Was sind Werbeanlagen?

Als Werbeanlagen bezeichnet die Hessische Bauordnung (HBO) ortsfeste oder ortsfest genutzte

Anlagen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind.

Dies sind beispielsweise:
Leuchtreklamen aller Art, Fassadenausleger oder -ausstecker, Schilder, Beschriftungen und Beklebungen von Fenstern, Schaufenstern und Markisen, aufgemalte Schriftzüge, Firmensignets als Logos, Pylone und andere freistehende Werbeträger sowie Schaukästen, Plakattafeln und Säulen, Wechselwerbenlagen, Werbeplanen an Baugerüsten u.ä.

§ Werbeanlagen sind gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 HBO bauliche Anlagen.

2. Grundsätzliche Genehmigungspflicht

Grundsätzlich ist die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung von Werbeanlagen genehmigungspflichtig, soweit die Hessische Bauordnung nichts anderes bestimmt.

Keiner Genehmigung bedürfen:

• Werbeanlagen mit einer Ansichtfläche bis 1 m² (Summierung aller sichtbaren Werbeflächen),
• Werbeanlagen, die vorübergehend an der Stätte der Leistung angebracht oder aufgestellt werden, wenn sie nicht fest mit dem Boden oder anderen baulichen Anlagen verbunden sind,
• Werbeanlagen für zeitlich begrenzte Veranstaltungen,
• Werbeanlagen, die nicht vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind,
• Werbeanlagen in durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten an der Stätte der Leistung, an und auf Flugplätzen, Sportanlagen, an und in abgegrenzten Versammlungsstätten sowie auf Ausstellungs- und Messegeländen; sie dürfen nicht in die freie Landschaft wirken,
• Werbeanlagen im Geltungsbereich einer Satzung nach § 91 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 HBO, wenn die Satzung Festsetzungen über Art, Größe und Anbringungsort der Werbeanlagen enthält und die Werbeanlagen diesen Festsetzungen entsprechen,
• Werbeanlagen als Zeichen, die auf abseits oder versteckt gelegene Stätten hinweisen (Hinweiszeichen),
• Werbeanlagen als Schilder, die Inhaberinnen oder Inhaber und Art gewerblicher oder land wirtschaftlicher Betriebe kennzeichnen ( Hinweisschilder ), wenn sie vor Ortsdurchfahrten auf einer einzigen Tafel zusammengefasst sind,
• Warenautomaten.

§ Rechtsgrundlage für die Genehmigungspflicht: § 62 HBO

3. Worauf sollten Sie achten?

Bei der Auswahl der Werbeanlage sollten Sie folgendes beachten:
Werbeanlagen sind so zu gestalten, dass sie nach

• Form,
• Maßstab,
• Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander,
• Werkstoff
• und Farbe

nicht verunstaltend wirken.

Sie dürfen weder die Architektur noch das Stadt-, Orts- oder Landschaftsbild dominieren.

Nicht genehmigungsfähig sind:

• Leuchtkästen und Flachtafeln auf Vordächern,
• Blink- und Wechsellichtwerbung,
• großflächiges Bekleben und Bemalen von Schaufenstern,
• Werbung, die in die freie Landschaft wirkt, auf Flussufer oder Grünbereiche (auch Friedhöfe) Wirkung entfalten würde,
• Werbung, welche die Architektur dominieren würde und sich nicht den örtlichen Gegebenheiten anpasst,
• Fremdwerbung in Wohngebieten oder in von Wohnen geprägten Baugebieten und Straßenzügen,
• Anbringung mehrerer Werbeanlagen auf engem Raum („Störende Häufung“; in der Regel bei mehr als drei gleichzeitig sichtbaren Werbeanlagen),
• Sicherheitsgefährdung und verkehrsgefährdende Ablenkung der Verkehrsteilnehmer durch Werbeanlagen im Bereich von vielbefahrenen Straßen und Signalanlagen.

Fahnen werden als Werbemittel nur in besonderen Ausnahmefällen zugelassen.

Denkmalschutz
In allen Baugenehmigungsverfahren wird auch die Einhaltung des Denkmalschutzes überprüft. Eine Baugenehmigung schließt dementsprechend auch eine eventuell erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung mit ein. Wenn das Bauvorhaben den Denkmalschutz nicht einhält, wird der Bauantrag versagt werden.

4. An wen können Sie sich wenden?

Sie können bereits vor Antragstellung Ihre Fragen mit den Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht im persönlichen Gespräch erörtern und klären.

Zu einer umfassenden Beratung und um konkrete Auskünfte zu erhalten, bringen Sie bitte folgende Unterlagen mit

• ein Foto des Ortes, an dem sie die Werbeanlage anbringen wollen (das Foto sollte auch die direkte Umgebung zeigen),
• eine Lageplanskizze im Maßstab 1 : 500,
• eine Skizze oder ein Foto der geplanten Werbeanlage,
• eine Fassadenansicht mit geplanter Werbeanlage oder
• eine Fotomontage des Anbringungsortes mit maßstabsgerechter Darstellung der geplanten Werbeanlage.
  
  

5. Welche Verfahren für Werbeanlagen sind möglich?

• Baugenehmigungsfreie Vorhaben, § 63 HBO
• Genehmigungsfreistellung, § 64 HBO
• Baugenehmigungsverfahren, §§ 65 und 66 HBO

6. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

Bei einem Abbruch wird nicht nur geprüft, ob ein Gebäude aufgrund des Bauordnungs- und Bauplanungsrecht abgerissen werden darf. Auch die Durchführung des Abbruchs wird sorgfältig geprüft und überwacht. 

Ein weiteres wichtiges Thema ist die umweltgerechte Entsorgung der Abbruchmaterialien.

Für den Abbruch eines Gebäudes benötigen Sie in der Regel eine Genehmigung der Bauaufsicht. Nur kleinere Gebäude dürfen genehmigungsfrei abgebrochen werden.

Über die dem Schutz gegen Baulärm dienenden Vorschriften informiert die Bauaufsicht die Bauherrschaft bereits bei Erteilung der Baugenehmigung. Soweit im Baugenehmigungsverfahren eine besondere Lärmentwicklung durch die Bauarbeiten oder eine besondere Schutzbedürftigkeit der in der Umgebung vorhandenen Nutzungen erkennbar ist, wird die Bauherrschaft vorab auf eine Minderung von Gefahren oder Belästigungen hingewiesen. Im Rahmen von Großprojekten oder vorhersehbar besonders lärmintensiven Baumaßnahmen werden die Bauherren im Vorfeld dahingehend beraten, eine Hotline für die Bürger einzurichten und/oder bei besonders lärmintensiven Maßnahmen den betroffenen Anwohnern eine Information zukommen zu lassen, um das Konfliktpotential klein zu halten.

1. Welche Abbruchmaßnahmen sind baugenehmigungsfrei?

Folgende baulichen Anlagen dürfen baugenehmigungsfrei abgerissen werden:

• Bauliche Anlagen, die genehmigungsfrei errichtet werden dürfen
• Gebäude bis zu 300 m³ Bruttorauminhalt
• Land- und forstwirtschaftliche bzw. erwerbsgärtnerische Gebäude bis 150 m² Brutto- Grundfläche
• Behälter bis zu 150 m³ Behälterinhalt
• Feuerstätten und ihre Verbindungs­stücke
• Transformatoren- und Gas­regler­stationen sowie Funkcontainer
• Gerüste

Für alle anderen Abbrüche benötigen Sie eine Genehmigung der Bauaufsicht.

Beachten Sie bitte, dass auch der baugenehmigungsfreie Gebäudeabbruch von einer Fachfirma durchgeführt werden muss.

Darüber sind auch bei einem baugenehmigungsfreien Abbruch die naturschutzrechtlichen und denkmalschutzrechtlichen Vorschriften sowie die geltenden Erhaltungssatzungen zu beachten.

2. In welcher Verfahrensart werden genehmigungspflichtige Abbrüche geprüft?

Genehmigungspflichtige Abbrüche werden im Vollverfahren gemäß § 66 HBO geprüft. Neben den in diesem Verfahren üblicherweise zu prüfenden Inhalten liegt der Schwerpunkt auf der Prüfung der Abbruch- und Entsorgungskonzepte.

3. Ist ein Teilabbruch genehmigungs­pflichtig?

Unter Abbruch ist eine vollständige oder eine selbständige teilweise Vernichtung der Bausubstanz einer Anlage (z.B. Stallgebäude einer Hofreite) gemeint. Bei der Beseitigung von Gebäudeteilen, wie z.B. von Geschossen oder Anbauten handelt es sich also nicht um eine eigenständige Abbruchmaßnahme, sondern um eine erhebliche konstruktive „Änderung“ und/oder äußerliche Umgestaltung der baulichen Anlage, bei der das Bauwerk im Grundsatz erhalten bleibt.

Für den „Teilabbruch“ eines Gebäudes, bzw. die teilweise Beseitigung einer baulichen Anlage müssen Sie einen Bauantrag stellen. In der Regel ist es sinnvoll, diesen Teilabbruch, der im Zuge eines bau­genehmigungspflichtigen An- bzw. Umbaus erfolgt und nur im Zusammenhang mit diesem bauaufsichtlich geprüft werden kann, mit dem Genehmigungsverfahren zu koppeln. In diesem Falle sind dem Bauantrag alle Bauvorlagen, die für die Prüfung der Abbruchmaßnahme erforderlich sind, beizufügen. Nur wenn der Teilabbruch vollkommen isoliert und unabhängig von den Neubaumaßnahmen erfolgen kann und wird, ist ein gesonderter Abbruchantrag mit dem Tenor „Teilabbruch“ zu stellen.

4. Genehmigungsdauer

Die vorgesehene Genehmigungs­dauer im Vollverfahren beträgt maximal 3 Monate. Allerdings hat der Fristablauf keine Rechtsfolgen.

5. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben

Über die Baugenehmigung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

• Denkmalschutzrechtliche Genehmigung
• Naturschutzrechtliche Genehmigung
• Baumfällgenehmigung (Ob für das betroffene Bauvorhaben eine separate Baumfällgenehmigung beantragt werden muss, ist von der jeweiligen Stadt/Gemeinde abhängig. Mit dieser ist zu klären, ob eine Baumfällgenehmigung beantragt werden muss oder nicht.)

Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauvorlagenerlass, Anlage 3, Nr. 1.

6. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Abbruchantrag im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

7. Was Sie während der Abbruchmaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Abbruchbeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsichtschriftlich mitzuteilen. Die Beendigung des Abbruchs ist der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Beendigung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagen­erlass.

8. Wie lange gilt eine Abbruchgenehmigung?

Die Abbruchgenehmigung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit dem Abbruch begonnen wird oder wenn der Abbruch für ein Jahr unterbrochen wurde.

Die Abbruchgenehmigung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden.

Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Baugenehmigung bei der Bauaufsicht eingeht.

Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden. Soll ein Grundstück grundbuchrechtlich  geteilt werden, muss der abzutrennende (abzuschreibende) Teil im Liegenschaftskataster als Flurstück unter einer besonderen Nummer geführt sein.

Existiert ein solches Flurstück nicht, muss es vor der Grundstücksteilung durch eine Zerlegungsvermessung z.B. durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur hergestellt werden.

Zu ihrer Wirksamkeit bedarf eine grundbuchrechtliche Grundstücksteilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist gemäß § 7 der Hessischen Bauordnung (HBO) einer Genehmigung durch die Bauaufsicht.

Ausnahmen:

Eine Genehmigung der Bauaufsicht ist nicht erforderlich, wenn

• die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft, der die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen sind, an der Teilung beteiligt ist, oder
• eine Vermessungsstelle (z.B. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Kataster- und Vermessungsbehörde) nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat.

Die Voraussetzung für eine bauaufsichtliche Genehmigung der geplanten Grundstücksteilung ist, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, (z. B. Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze, Erschließung) auch nach erfolgter Teilung eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, kann der Antrag auf Grundstücksteilung versagt werden.

Obwohl die Einhaltung von planungsrechtlichen Belangen nicht zum Prüfumfang der Bauaufsicht bei Anträgen auf Grundstücksteilungen gemäß § 7 HBO gehört, dürfen durch Grundstücksteilungen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen (§ 19 Abs. 2 Baugesetzbuch). Stellt die Bauaufsicht im Rahmen ihrer Prüfung wesentliche Verletzungen des Planungsrechts fest, kann sie diesen Antrag mangels Sachbescheidungsinteresse zurückweisen.

Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (z. B. bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder für das Abteilen von Gewerbeeinheiten) benötigen Sie als Grundstückseigentümer/in oder Erbbauberechtigte/r nach dem "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)" eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsicht ausgestellt.

Zweck des Aufteilungsplans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums klar und interpretationsfrei aufzuzeigen. Zusätzlich zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum können privatrechtlich Sondernutzungsrechte durch die jeweiligen Eigentümer erworben werden. Die Sondernutzungsrechte müssen in der Abgeschlossenheitserklärung aber nicht berücksichtigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, neben der Erstbescheinigung noch weitere Mehrausfertigungen zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie die Aufteilungspläne entsprechend vielfach einreichen. Wir empfehlen allerdings, vor Beantragung der Mehrausfertigungen die Höhe der anfallenden Gebühren bei der Bauaufsicht zu erfragen. Privat erstellte Duplikate sind in der Regel preiswerter und erfüllen in der Regel den gleichen Zweck.

1. Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an eine abgeschlossene Wohnung?

Eine Wohnung im Sinne des WEG ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasser­versorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.

Als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind sonstige Räume zu zählen, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, so z. B. Läden, Werkstatträume, Praxisräume, sonstige gewerbliche Räume, Garagen und ähnliches.

Das Merkmal der Abgeschlossenheit bezieht sich nur auf die rein tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgeschlossenheit einer Einheit. Abgeschlossene Wohnungen und abgeschlossene „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und/ oder Räumen durch Wände und Decken abgetrennt sein sowie über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen.

Auch separate Räume, die sich nicht innerhalb einer Wohnung befinden, sondern nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar sind, können Teil einer abgeschlossenen Wohnung sein, wenn sie verschließbar sind.

2. Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?

Garagenstellplätze (auch in der Tiefgarage) gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Markierung muss sich aus der Bauzeichnung, gegebenenfalls durch zusätzliche Beschriftung ergänzt, ergeben. Dauerhafte Markierungen sind zum Beispiel Wände oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall, festverankertes Geländer, in den Fußboden eingelassene Markierungssteine, abriebfeste Komponentenklebestreifen oder Markierungsnägel (Abstand untereinander < 50 cm). Aufgemalte Markierungen gelten nicht als "dauerhaft".

Um Stellplätze in Doppelgaragen für einzeln abgeschlossen zu erklären, ist es erforderlich, dass die Markierung im Aufteilungsplan, analog zu den Garagenstellplätzen, zeichnerisch dargestellt wird. Die Art des Abschlusses muss in den Plänen angegeben sein.

Mehrfachparkeranlagen und sonstige Stellplätze, auch außerhalb von Garagen und Carports, gelten als Räume und können in Verbindung mit den Hauptnutzungseinheiten sondereigentumsfähig sein, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig und nachvollziehbar bestimmt sind. In der Regel sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.

Die Definitionen ergeben sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß §7  Abs. 4 Nr.2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.

3. Wann gelten Freiflächen, ebenerdige Terrassen, Loggien, Dachterrassen und Balkone als abgeschlossen?

Für die Bildung von Sondereigentum an Loggien, Balkonen und (Dach-)Terrassen ist eine vertikale Begrenzung erforderlich. Bei ebenerdigen Terrassen sowie außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstückes kann Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn sie durch eindeutige und nachvollziehbare Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Auch in diesen Fällen sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.

Die Definitionen ergeben sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß §7  Abs. 4 Nr.2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.

4. Wie wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft?

Die erforderlichen Antragsunterlagen sind bei der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

Die Prüfung des Antrags erfolgt ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Es wird keine baurechtliche Prüfung vorgenommen. Es wird auch nicht überprüft, ob die Antragsunterlagen mit dem Baugenehmigungsstand des Gebäudes übereinstimmen. Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird also ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert. Die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im Übrigen kein Verwaltungsakt.

Die Verantwortung für die Richtigkeit der Antragsunterlagen liegt beim Antragsteller.

Daher empfehlen wir Ihnen, im Vorfeld zur Antragstellung anhand der Vorakten zu prüfen, ob die Aufteilungspläne dem tatsächlichen, genehmigten Zustand entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, empfehlen wir Ihnen, sich mit der Bauaufsicht in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob für die baulichen Veränderungen ein Bauantrag gestellt werden muss.

5. Nachträgliche Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können sich noch nachträgliche bauliche Veränderungen ergeben, wenn beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut oder zwei Wohnungen zusammengelegt werden. In einem solchen Fall muss für das Gesamtgebäude kein neuer Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden. Der Antrag kann sich nur auf die Änderungen beschränken, die sich gegenüber den beim Grundbuchamt vorhandenen Plänen ergeben. Fügen Sie jedoch dem Antrag auch in diesem Fall alle Gebäudeschnitte und Ansichten bei und achten Sie darauf, dass die Änderung aus den Unterlagen nachvollziehbar erkennbar ist.

Beispiel:

Bei der baulichen Zusammenlegung der Wohnungen 7 + 8 in einem Zehnfamilienhaus brauchen nur die betroffenen Wohnungen dargestellt werden. Die neue zusammengelegte Wohnung kann entweder die Nummer 7 oder 8 behalten oder sie  eine bisher noch nicht vergebene Nummer erhalten.

Sie erhalten dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die nur die geänderten Wohnungen/Räume darstellt. Die vorangegangenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten Ihre Gültigkeit. Auch wenn die alte Abgeschlossenheitsbescheinigung bezüglich der nicht geänderten Einheiten ihre Gültigkeit behält, muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung keinen Bezug auf die vorangegangene Bescheinigung nehmen.

Die privatrechtliche Neuzuordnung von Kellerräumen zu anderen Wohnungen ist keine Frage der Abgeschlossenheit. Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, der Eigentümer wünscht dies ausdrücklich.

6. Antragsformular und vorzulegende Bauvorlagen

Die Bauaufsicht empfiehl für die Beantragung das folgende Formular zu verwenden, welches eine Aufstellung der Bauvorlagen die einem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung im Regelfall beizufügen sind enthält. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie durch die Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

Die Bauvoranfrage ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe Sie im Vorfeld zur Bauantragstellung einzelne, wesentliche Fragen Ihres Bauvorhabens rechtsverbindlich klären können.

Die Fragen, auf die Sie eine rechtsverbindliche Antwort haben möchten, sind in einem detaillierten Fragenkatalog der Bauvoranfrage beizufügen. Sie können in der Bauvoranfrage grundsätzlich nur solche Fragen stellen, die von der Bauaufsicht nach dem gesetzlich festgelegten Prüfumfang des nachfolgenden Bauantrages zu prüfen sind. Für die Bauvoranfrage erhalten Sie dann einen Bauvorbescheid, dessen Festlegung in dem geprüften Umfang für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verbindlich gilt.

Im Rahmen der Bauvoranfrage erforderliche Entscheidungen zu Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen werden in diesem Verfahren rechtsverbindlich erteilt und dem Baugenehmigungsverfahren vorweggenommen. 

Bitte beachten Sie, dass der Bauvorbescheid im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nur Verbindlichkeit entfaltet, wenn das Vorhaben unverändert bleibt.

1. Für welche Bauvorhaben ist eine Bauvoranfrage möglich?

Eine Bauvoranfrage kann nur für Bauvorhaben gestellt werde, die im Vereinfachten Verfahren gemäß § 65 HBO oder im Vollverfahren gemäß § 66 HBO zu prüfen sind.

Es ist ebenfalls möglich zu isolierten Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen bei genehmigungsfreien Vorhaben eine Bauvoranfrage zu stellen.

Falls Sie für Ihr Bauvorhaben, das in den Anwendungsbereich der Genehmigungsfreistellung fällt, einen Bauvorbescheid wünschen, müssen Sie von Ihrem Verfahrenswahlrecht gemäß § 62 Abs. 3 HBO Gebrauch machen und erklären, dass für Ihr Bauvorhaben das Vereinfachte Verfahren oder das Vollverfahren durchgeführt werden soll. Dieses gewählte Verfahren gilt auch für das spätere Baugenehmigungsverfahren.

2. Wer kann eine Bauvoranfrage stellen?

Die Bauvoranfrage kann grundsätzlich von jedem gestellt werden. Sollten Sie nicht Eigentümerin oder Eigentümer des Grundstücks sein, müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies liegt beispielsweise dann vor, wenn Sie beabsichtigen, ein Grundstück zu kaufen, und vorher abklären wollen, ob dort die gewünschte Bebauung möglich ist. In diesem Falle fügen Sie der Bauvoranfrage bitte eine Vollmacht des Grundstückseigentümers bei.

3. Bauvorlageberechtigung

Die Anforderungen an die Bauvorlageberechtigung für Bauvoranfragen ergeben sich aus der jeweiligen Verfahrensart. 

4. Werden im Rahmen einer Bauvoranfrage auch die Nachbarn beteiligt?

Wenn im Rahmen der Bauvoranfrage Befreiungen oder Abweichungen beantragt werden, die nachbarschützende Belange berühren (z.B. Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsart oder Abweichung wegen Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächen), findet auch in diesem Verfahren eine Beteiligung der Nachbarn statt.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, im Vollverfahren eine Bauvoranfrage zu stellen, die nur die Klärung des Nachbarschutzes zum Ziel hat.

Dabei wird eine bestandskräftige Regelung des Verhältnisses mit den Nachbarn erreicht. Im Genehmigungsverfahren können die Nachbarn dann keine Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einlegen, wenn das zu genehmigende Vorhaben dem Vorbescheid entspricht.

5. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einer Bauvoranfrage im Regelfall beizufügen sind.

Darüber hinaus werden die Bauvorlagen benötigt, die zur Beurteilung der gestellten Fragen notwendig sind. Eine verbindliche Auskunft hierüber erhalten Sie von den Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.

6. Wie lange gilt ein Bauvorbescheid?

Der Bauvorbescheid wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird. Die Geltungsdauer kann auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Ein Bauvorhaben soll den geltenden Rechtsvorschriften entsprechen. Vorschriften wie Bebauungspläne, die geltenden Satzungen und die Hessische Bauordnung sollten eingehalten werden. Allerdings weichen die Planungen des Bauherrn und seiner Architekten häufig von diesen Vorgaben ab. Solche Abweichungen von den Vorschriften der Hessischen Bauordnung (HBO) oder Ausnahmen oder Befreiungen von den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden. Hierzu muss ein schriftlicher Antrag mit geeigneter öffentlich-rechtlicher Begründung bei der Bauaufsicht gestellt werden. 

Bei Vorhaben, die gemäß § 63 in Verbindung mit der Anlage HBO genehmigungsfrei sind, werden Abweichungen, Befreiungen und Ausnahmen in einem „isolierten Verfahren“ beantragt.

Für den Antrag ist der Vordruck „Antrag auf Ausnahmen/ Befreiungen (§ 31 BauGB)/Abweichungen (§ 73 HBO)“ BAB 10 aus dem Bauvorlagenerlass 2018 (Anlage 1 Nr. 2) zu verwenden.

1. In welchen Fällen können im Planungsrecht Befreiungen und Ausnahmen zugelassen werden?

a) Ausnahmen
Ausnahmen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans können zugelassen werden, wenn sie im Bebauungsplan oder in der Baunutzungsverordnung ausdrücklich vorgesehen sind.

b) Befreiungen
Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans können erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Befreiungen auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung von den Festsetzungen städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Einhaltung der Festsetzungen zu einer Belastung führen würden, die so nicht Ziel des Bebauungsplanes war (unbeabsichtigte Härte).

2. In welchen Fällen können im Bauordnungsrecht Abweichungen zugelassen werden?

Die Möglichkeiten, von den Vorschriften des Bauordnungsrechts abzuweichen, gehen weiter als beim Bauplanungsrecht. Eine Abweichung kann zugelassen werden, wenn sie

1. den Zweck der jeweiligen Anforderung erfüllt und
2. mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und
3. die öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange würdigt.
   
   
   

3. In welchen Fällen ist ein isolierter Antrag auf Abweichungen, Befreiungen oder Ausnahmen einzureichen?

Gemäß § 63 HBO, Anlage, sind viele Vorhaben baugenehmigungsfrei. Auch diese Anlagen müssen jedoch alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Ist dies aus zwingenden Gründen nicht möglich, so können Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder Abweichungen von den Vorschriften der HBO oder von auf ihrer Grundlage erlassenen Satzungen in einem isolierten d.h. von einer Baugenehmigung unabhängigen gebührenpflichtigen Verfahren beantragt werden.

Dies muss öffentlich-rechtlich begründbar sein und durch die geplanten Abweichungen darf keine Baugenehmigungspflicht ausgelöst werden. Bei baugenehmigungspflichtigen Bauvorhaben werden die beantragten Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen immer im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens geprüft, eine „isolierte“ Antragstellung ist in diesem Falle nicht möglich.

4. Zu welchem Zeitpunkt stellt man einen isolierten Antrag?

Bei Bauvorhaben, die gemäß § 63, Anlage HBO unter Vorbehalt V Nr. 1 baugenehmigungsfrei, aber mitteilungspflichtig sind, ist es am sinnvollsten, den isolierten Antrag parallel mit der Mitteilung nach § 63 HBO zu stellen. In jedem Fall ist der Antrag jedoch frühzeitig vor dem geplanten Baubeginn einzureichen, da das Vorhaben nicht ausgeführt werden darf, bevor ein positiver Bescheid erteilt wurde.

5. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem isolierten Antrag auf Abweichungen, Befreiungen und Ausnahmen im Regelfall beizufügen sind. Darüber hinaus werden die Bauvorlagen benötigt, die zur Beurteilung des Antrages notwendig sind. Eine weitergehende Auskunft hierüber erhalten Sie von den Mitarbeiter*innen der Bauaufsicht.