Baulastenverzeichnis

Können Bauwillige die gesetzlichen Anforderungen an ein Bauvorhaben nicht auf dem eigenen Grundstück erfüllen, müssen sie hierzu unter Umständen ein anderes Grundstück nutzen. Zum Beispiel ein Überfahrtsrecht, um auf das eigene Grundstück zu kommen oder die Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen über ein fremdes Grundstück, um an die öffentliche Versorgung anschließen zu können. 

Durch die Anerkennung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung (Baulast) kann die Bauaufsicht im Einzelfall die Genehmigung eines Bauvorhabens trotzdem ermöglichen. 

Geregelt ist dies in § 85 Hessische Bauordnung. Mit der Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis übernimmt die Grundstückseigentümer/in des zu belastenden Grundstücks dauerhaft die betreffende Verpflichtung. Da die jeweilige Verpflichtung das Grundstück betrifft, geht sie beim Verkauf des Grundstücks auf die kaufende Person über. 

Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. Hier können die Verpflichtungserklärung (Baulasterklärung) und alle erforderlichen Unterlagen dazu abgegeben und auch Auskünfte eingeholt werden. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kann jede Person erhalten, die ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse wäre zum Beispiel der Kauf eines Grundstücks, die Finanzierung oder Erstellung eines Wertgutachtens. Die schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig.

Hinweis: Neben dem öffentlich-rechtlichen Instrument des Baulastenverzeichnisses gibt es parallel die zivilrechtliche (BGB) Regelungsmöglichkeit der Grunddienstbarkeit im Grundbuch.


Leistungen

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  • 1. Was ist eine Baulast?

    Mit der Baulast können Eigentumsberechtigte durch Erklärung gegenüber der Bauaufsicht öffentlich- rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen und dinglich sichern.

    Allerdings kann die Grundstücksfrage grundsätzlich nicht baurechtlich über eine so genannte Vereinigungsbaulast gelöst werden. Das Grundstück muss vor Antragstellung in seiner geplanten Form gebildet sein.

    Zu unterscheiden ist zwischen

    • Baulasten zur Regelung bauordnungsrechtlicher Belange und
    • Baulasten, die aus Gründen des Planungsrechts eingetragen werden.

    Zwingende Vorschriften der HBO (z.B. das Brandwanderfordernis nach § 33 HBO) können nicht durch Baulasten außer Kraft gesetzt werden. Hierzu bedarf es stets einer Abweichungsentscheidung nach § 73 HBO. Anders verhält es sich bei den Baulasten, die in der HBO ausdrücklich vorgesehen sind (z.B. die Zufahrtsbaulast nach § 4 Abs.1 HBO). Hier ist eine Kompensation kraft Gesetz vorgesehen.

    Beispiele für eintragbare Baulasten:

    • Sicherung des Zuganges oder der Zufahrt
    • Sicherung des Zuganges oder der Zufahrt für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge
    • Sicherung von Ver- und Entsorgungsleitungen
    • Übernahme von Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück
    • Sicherung von notwendigen Stellplätzen
    • Sicherung des Anbaues entlang einer Nachbargrenze
    • Sicherung von Brandschutzabständen
    • Sicherung von gemeinsamen Bauteilen bei einer Grenzbebauung

  • 2. Wie lange gilt eine Baulast?

    Eine Baulast liegt als öffentliche Last auf dem Grundstück. Ihre Geltungsdauer ist nicht beschränkt und auch für alle Rechtsnachfolger (Käufer, Erben) bindend. Sie kann nur mit Zustimmung der Bauaufsicht gelöscht werden.

  • 3. Wo wird das Baulastenverzeichnis geführt?

    Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsicht des Landkreis Darmstadt-Dieburg geführt.

    Hier können Sie Verpflichtungserklärungen abgeben und Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis erhalten.

  • 4. Wer kann Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen?

    Einsicht nehmen kann, wer ein berechtigtes Interesse an der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis hat.

    Die Auskunft ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach der aktuell gültigen Gebührensatzung.

  • 5. Empfohlener Vordruck zur Beantragung der Einsicht in die Baulasten

    Die Bauaufsicht des Landkreis Darmstadt-Dieburg empfiehlt zur Beantragung der Einsichtnahme in die Baulasten den folgenden empfohlenen, nicht amtlich eingeführten Vordruck.

    Dieser erleichtert Ihnen die Angabe aller benötigter Daten und erleichtert die Beantwortung der Anfrage.

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